南京首个大规模建设公租房小区融园效果图,该小区位于西善桥。
南京市政府昨日公布了《南京市公共租赁住房管理办法》，对于公租房如何申请、如何选房等具体细节作出了详细规定，这一办法将于今年12月1日起实施。目前该办法全文已经在中国南京网(http://zfxxgk.nj.gov.cn/show/index.jsp?dwbh=AA000)全文刊登。
公共租赁住房建设分为住宅和宿舍两类。供应城市中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房以成套住宅为主，供应新就业人员、外来务工人员的公共租赁住房以宿舍为主。
对于公租房的租期和租金，该办法也作出了详细规定，其中，城市中等偏下收入住房困难家庭，初次承租公共租赁住房的期限为5年，新就业人员初次承租期为3年。
公租房分住宅和宿舍两类
据了解，该办法所指公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。广义的公租房中的人才房部分，有单独的管理规定。江南八区适用这一管理办法。
政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨，并在土地供应计划和申报年度用地计划中单独列出优先安排。非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或作价入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件予以明确。南京市鼓励房地产企业参与公共租赁住房投资和建设。房地产企业投资建设的小户型普通商品住房，建成后可由政府承租，作为公共租赁住房。
该办法指出，新建公共租赁住房采取集中建设或者混合建设相结合的方式。市政府可以在住房土地出让时，要约收购普通商品住房作为公共租赁住房。公共租赁住房建设分为住宅和宿舍两类。供应城市中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房以成套住宅为主，供应新就业人员、外来务工人员的公共租赁住房以宿舍为主。具体配租标准由市住房保障行政主管部门另行制定。公共租赁住房装修应满足基本生活需求。
记者注意到，根据该办法，政府主要建设面向城市中等偏下收入住房困难家庭的公租房，鼓励用人单位建设公租房，提供给新就业人员和外来务工人员。该办法指出，外来务工人员集中的大型企业、新就业人员较多的高等院校等单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市政府批准，可以利用自有土地新建、改建、扩建公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房，所需资金由建设单位自主筹集。
实行摇号选房和就近安置
该办法明确，政府投资建设的公共租赁住房的供应实行多渠道、轮候制、就近安置。轮候批次以市住房保障行政主管部门核准的时间顺序确定，优先安排符合配租条件的市级以上劳模、荣立三等功以上的转业、复员、退伍军人等特殊人群家庭。选房工作应当由市、区住房保障办公室组织，以摇号等随机方式确定，所选房号不得更换。
南京市住房保障行政主管部门负责制定公共租赁住房合同。申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，申请人应与公共租赁住房管理单位共同签订公共租赁住房租赁合同，新就业人员和外来务工人员作为承租人的，用人单位为合同履行的担保人。
新就业人员初次承租期为3年
对于公租房的租期和租金，该办法也作出了详细规定，其中，城市中等偏下收入住房困难家庭，初次承租公共租赁住房的期限为5年，租金标准(含物业费，下同)不高于同类房屋同地段市场租金的70%，承租人应按6个月租金标准交纳保证金。政府供应的公共租赁住房的租金标准，由市住房保障行政主管部门会同市物价局制定，并定期调整公布。初次承租期满后，承租人续租的，应于租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请，符合保障条件准予续租的重新签订书面合同。
新就业人员初次承租期为3年。单位投资的公共租赁住房承租期应与用工期相适应，租金标准由所在单位确定，但不得高于同地段市场同类房屋租金的70%。
[一种家庭两类人员可申请]
1 城市中等偏下收入住房困难家庭：
(一)具有本市市区常住户口满5年；
(二)家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；
(三)人均住房建筑面积在保障标准以下。
申请办法：年满三十五周岁的单身人员可以作为独立家庭进行申请。住房保障标准和收入标准由市住房保障行政主管部门会同有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。
城市中等偏下收入住房困难家庭承租公共租赁住房，首先应提供相关材料，向街道办事处申请。街道办事处应当自收到申请材料之日起15个工作日内，完成情况核查，社区居委会评议结果在小区内公示10日。随后上报区住房保障办公室。区住房保障办公室在10个工作日内完成审核，并通知区民政部门对符合条件家庭收入进行审核。区民政部门10个工作日内出具审核意见。特殊情况可适当延期。区住房保障办公室随后将材料报送市住房保障办公室。南京市住房保障办公室复核后，对其中符合规定条件的登报公示10日。公示期满无异议或异议不成立的，批准其申请。经批准的申请人与公共租赁住房管理单位签订公共租赁住房租赁合同。
2 新就业人员
(一)大中专院校毕业当月起计算未满五年；
(二)劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入；
(三)在本市正常缴存社会保险和住房公积金；
(四)本人(含配偶)在本市无私有房产，未租住公有住房。
该办法明确，需申请公租房的新就业人员首先向用人单位提供申请材料，用人单位对申请人提供的有关证书真实性进行初审，由用人单位报送市住房保障办公室备案。市政府重点发展、无条件筹建公共租赁住房、按时足额为职工缴存住房公积金、人数具备一定规模、纳税达到一定额度的单位，其新就业人员可以申请政府投资建设的公共租赁住房。
3 外来务工人员
(一)签订了劳动合同或聘用合同；
(二)有固定收入并有支付能力的证明；
(三)在本市连续五年缴纳社会保险；
(四)本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。
该办法要求，外来务工人员承租用人单位的公共租赁住房，应结合劳动合同中的用工期限约定租期。该办法还规定，在南京市务工期间获得市级以上劳动模范称号、市级以上共青团组织授予的“新长征突击手”或“杰出青年”称号、职工职业技能竞赛活动市级以上技术能手称号或竞赛综合成绩前三名、取得技师以上职业资格证书或高级工资格证书且在本市连续缴纳社会保险满2年、在本市工作并连续缴纳社会保险达10年以上的外来务工人员，经市政府认定后，可承租政府投资建设的公共租赁住房。
住建委专家答疑
1、申请人身份如何认定？
一种家庭两类人员均有特定要求
专家解读：南京市住建委房改与住房保障处处长蔡熹蔚介绍说，城市中等偏下收入住房困难家庭，是指家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入的80%、人均住房面积在保障标准以下的家庭。按照南京市的现有政策，这类家庭的人均住房建筑面积通常是在15平方米以下、人均收入在1700元以下，且为南京市常住户口满5年。据南京市民政部门的统计，今年上半年进行的一项调查中，全市约有1.7万户城市中等偏下收入住房困难家庭。
新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在南京市有稳定职业的从业人员。
外来务工人员，是指在南京市有稳定职业，但非本市户籍的从业人员，涵盖了蓝领、白领、海归等各类外来的脑力劳动者和体力劳动者。
2、公租房能租多久？
初次承租期一般为3年或5年
解读：南京市住建委房改与住房保障处处长蔡熹蔚表示，公租房是不可以一直住下去的，它的保障对象是动态变化的。据了解，城市中等偏下收入住房困难家庭的初次承租公共租赁住房的期限为5年，租金标准不高于同类房屋同地段市场租金的70%，承租人应按6个月租金标准交纳保证金。也就是说，如果一套公租房的月租金为500元，那么这户家庭须先交纳3000元的保证金。
此外，新就业人员的初次承租期为3年，而外来务工人员的初次承租期在《南京市公租房管理办法》中并未明确。南京市住建委房改与住房保障处处长蔡熹蔚表示，外来务工人员的承租年限须按照其用工合同来确定，而且基本上是由单位解决其住房问题。
对于这三类人员的续租期，《南京市公租房管理办法》同样未予明确。蔡熹蔚表示，按照江苏省的政策，续租期为3到5年，适用于城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业人员，外来务工人员的续租期同样要视其用工合同而定。
3、公租房能与商品房混建吗？
可以，土地出让时可要约收购
解读：《南京市公租房管理办法》中提到，公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及年度实施计划，新建公共租赁住房采取集中建设或者混合建设相结合的方式，政府可以在住房土地出让时，要约收购普通商品住房作为公共租赁住房。南京市住建委相关人士表示，在土地出让时要约收购普通商品房作为公租房，也是公租房建设的渠道之一，届时会根据各板块的具体情况，在土地出让时明确规定公租房建设的条件，明确拿地企业的职责和义务。
这类房源的面积通常都不大，面向新就业人员和外来务工人员的公租房，主力户型每套面积在40平方米左右；面对中低收入住房困难家庭的公租房，每套60平方米左右。这些公租房全部为装修交付。
